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摘要：房地产开发的历程自己就是一个治理的历程，而往下细分可以看出其实质上是对各种资源好比营销筹谋、勘探设计、施工及监理、业主方项目治理、物资采购等举行整合和综合使用的历程。对于房地产企业的治理水平崎岖直接影响预期利润目的和实际所得利润。

因此对于房地产开发中各方面合理的治理将直接与后期的经济利益相挂钩。本文通过对当前房地产开发项目治理历程中所存在的若干问题举行的开端探讨,再不停认识问题和分析问题以及提出相对应的解决方案去革新和完善项目。关键词：房地产；历程 ；治理1． 房地产项目分析房地产开发数属于商业类项目，其目的是以盈利为出发点,而如何开发优质的房地产资源, 如何将种种资源合理且正当使用以节约造价,并使其发挥最大的高额利润, 最后定时将房地产产物交给用户使用,这些内在细节都要依靠项目治理来实现。

因此,工程建设的项目治理对于一个房地产开发公司来说显得尤其重要。2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越精密，我国的房地产市场生长也逐渐处在一个较为辽阔的政治，经济，人文情况之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不停博弈中生长和成熟。只管这些外在的客观因素誒我国房地产生长提供了有利的条件，而自2003年以后，我国房地产也有一定的起色，房地产经纪也在不停生长，在2006年到2007年间我国房地产泛起高热状态，可是2008年，国际经济情况的全面衰退迹象逐渐显着，在连续紧缩的信贷政策下，房地产行业生长减速显着，海内经济受到较大的影响。加上房地产自身存在的治理问题，使得其面临的问题更多。

现在海内房地产开发公司的项目治理历史并不长,缺乏履历,还没有形成一个科学而有效的治理模式。虽然建设工程监理具有专业化的优势,能满足房地产开发企业对技术和治理服务的需求,提供专门的高智能服务,提高其投资治理水平和负担风险的能力，但不就这一部门的计划和优势是无法归纳综合整个房地产治理中的方方面面，从各方面资料和归纳总结来看，房地产开发项目治理主要包罗投资决议、设计、施工招标、施工、保修等阶段的全历程监理服务等方面。

因此要想开启房地产的后续盈利模式，就必须在治理中分析出其诟病，针对这些问题做适当的调整。二．从微观角度看房地产项目开发中存在的治理问题2.1业主方项目治理中存在的问题息争决措施由于项目实施属于一次性行为,房地产开发商许多都是属于项目公司,导致业主方在自行项目治理时存在很大局限性,在项目治理历程中缺乏详细而系统的治理模式与履历。针对此类治理能力的问题其解决的措施是房地产开发商应设置齐全的治理机构，建设健全的项目治理制度并对完成的项目实时举行履历总结。

对于治理模式的学习需要进一步增强，而这样的机构建设在合理性，高效性的基础之上，在统筹全局的看法之上合理设置其结构。业主方存在资金短缺,其融资能力不足,建设资金难以保障,工程款拖欠严重。房地产开发投资额庞大,其存在的风险也很大，在前期的建设期间，其属于一种先投资在获益的阶段，因此在前期的投资中需要有足够强大的经济支撑，因此，在前期计划中就必须确保后期的售卖能有收益。

在前期历程中，建设用地大多都是竞拍所得,其地价款必须在三个月内支付,可是其建设时间和周期比力长,因此多数房地产自地价和工程建设款的双重压力下泛起开发企业资金短缺的问题。房地产开发商的融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款,贷款额度为60%到70%,因此其融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设,工程款拖欠严重给工程项目治理带来很大的难度。

同时工程款的拖欠也有相当大的风险。针对资金的问题，房地产开发商应增强融资能力，这样的融资能力包罗各个方面，好比通过与其他大企业的互助，增强其资金的投入，或是保证自身的资金泉源富足。

二是淘汰囤积土土地活资金以保证建设资金能按条约的约定根据建设的进度支付工程款，给工程方以资金上的保证。在这一方面主要是处于海内由于前期的资金或是治理的问题上造成工程款的拖欠案例，针对开发商拖欠工程部人为这一问题以引起全国各个方面的主义，因此，在无论是任何房地产开发商要举行某个项目时都需要给工程部以资金上的保证。

只有在资金的保证下工程建设才气顺利开展，同时便于业主方和监理部门的项目治理使项目治理更具有效力和深度。在某种水平上也是为后期的盈利做铺垫。技术、治理人员素质较差。

凭据《房地产企业资质治理划定》,房地产公司应该配备有相应职称的修建，结构，房地产及有关经济类的专业治理人员,而且工程技术卖力人也应是具有相应专业中级以上职称。任何行业都需要有专业过硬的技术和治理人才配合努力才气有所生长，这样不仅是企业自己得益，同时为社会的生长也能做出相应的孝敬。

在我国仍旧存在对房地产开发企业技术和治理人员未实施执业资格治理制度的情况。房地产开发企业对技术、治理人员素质的要求很高,需要具有设计、施工、治理等各方面齐全的履历,但现在具备如此高素质的人才并不多。

针对这一情况，其应对的措施包罗通过高薪聘请具有设计、施工、治理各方面履历的高素质技术、治理人才增强对现有部门事情人员在技术和治理能力上的培训，以此来提高技术和治理人员的业务水平并规范对技术和治理人员的执业资格治理，而这样的培训所面临的工具主要集中于还没结业或是刚刚结业的大学生等未具备资深的专业技术人员，可是其学习能力和态度较强，不仅能为公司储蓄人才，也能淘汰培训的周期。除了高薪请专业人才以外还可以在对外招聘时严格把控入职人员的专业技术能力等，为网罗到全世界各地的人才可加大其薪资的诱惑性，吸引求职者的眼光，只有在高薪资的吸引下才气吸纳人更优秀的人才，这也就制止了后续的培训历程，而这一举措适合的人选是集中于有长时间事情履历的外来应聘人员，利益在于，其自己拥有较高的专业技术，不用花费过多时间和精神对其举行造就，再来可以吸收其在别处公司的事情履历，吸取合适的地方，弥补不足的地方，以此更好地促进房地产开发治理的历程。此外另有更多的方法都是可行的，好比对外的交流学习，在团队内部通过考核等方式以此来提升专业人员的能力。

工程发包多为邀请招标,并没有举行真正意义上的公然招标。因此选择的施工团队,多数由包领班组成,挂靠有资质的施工企业,施工治理人员也是暂时聘请的。施工单元缺乏建设履历,没有完整有效的治理制度,修建水平较差。

如果在前期资金富足的情况下，所选择的施工团队的质量差这一情况就需要引起房地产企业的高度重视。在房地产公司和工程发包之间应该形成一种良好的且康健的互助关系。针对这一关系的处置惩罚，应该注意的是工程发包应接纳公然招标选择有资质，有实力，好配合，施工和治理水平高的施工队伍制止指定发包、暗箱操作等不规范行为。

2.2委托监理存在的问题建设监理制与业主方项目治理同时举行时,存在以下的问题，首先是权责不明,责任不清。房地产开发接纳委托监理与业主方项目治理同时治理的模式,而仅将施工阶段委托监理，这样不仅会造成在羁系历程中忽视了对修建质量的监控重要性，为责任意识不强的施工团队缔造了偷工减料的时机，另一方面是当有问题泛起时由于双方对自身责任的不明确而相互推脱。

另外为了确保其利益，便于控制造价,不将设计变换与投资控制的权力授予监理,以致监理单元与建设单元和承建单元关系错综庞大,治理杂乱。针对这一问题的因对措施是必须明确监理单元与建设单元和承建单元的关系。

建设单元与监理单元之间的关系是建设杂平等的条约约定关系，同时而是委托与被委托的关系。监理单元所负担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于条约之中监理委托条约一经确定建设单元不得干预干与监理工程师的正常事情。监理单元依据监理条约中建设单元授予的权力行使职责公正独立地开展监理事情。

建设项目监理缺乏独立性和公正性。建设单元一般会配备有齐全的治理队伍,好比设计部，造价部和工程部等,每一专业治理人员都是配备齐全,各司其责。而建设单元常直接向施工单元公布指令,有时会干预干与监理事情,造成一定的误会和贫苦,这种行为会影响监理的努力性和责任心，倒霉于施工建设的正常有序开展。

针对这一现象的解决措施是明确建设单元是协调，监视与检查监理事情。为了制止权责不明，建设单元有意无意干预干与监理事情的情况发生，房地产开发企业应将项目治理重点转向协调，监视与检查监理事情上。好比对于监理计划和监理细则举行审批，酌情更改其中不合理的情况。

对于不及格的监理人员举行更换或是再造就等措施，直到监理人员有资格胜任其事情为止。并定时对监理部门举行审查，对丈量设施举行检查，看起事情是否到位，定期对其结果举行审查。对于甲供质料质量难以控制。由于某些房地产开发商出于节约造价方面的思量,对于某些质料接纳低价招标竞买的方式采购。

房地产商是投资建设人,对材质有着最终决议权,且监理受房地产开发企业委托,对于甲供质料可能会存在疏于治理,或是委曲放行。质料的低价购进,往往有在修建的质量上难以控制。针对这一现象，为制止不及格的质料，监理单元应到场到质料招标的质量审查中，杂前期就制止不及格的质料商到场竞标，对于竞标质料的审查应同建设单元举行质量上的协调统一，如何将及格质料以低价的方式购入，这就是在竞标历程中的战略问题。

三．从宏观角度看房地产项目开发中存在的治理问题3.1国家宏观调控不够所谓的宏观调控是政府对国民经济举行总体治理，是国家中央政府的经济职能。其作用是为了促进市场发育，规范市场运行使得国家经济正常运营，对社会经济总体的调治与控制。房地产经纪是国民经济中不行或缺的部门，其调控对于房地产开发治理有着庞大的作用，地方经济资本，城乡计划，人口指数等都是房地产开发商在前期计划中需要思量到的问题。好比在土地的计划上，我国作为团体所有制国家，团体资产就是土地，国家公然向开发商开放土地竞标权，向其卖出土地，本应属于人们公共的土地被以一定的地价卖给开发商，经由开发商的加工建设在以一定高昂的价钱转卖给人们，其价钱远远凌驾其土地和建设成本，而这一举措自己就是加大了人们的经济压力，虽在一定水平上加速了市场经济的程序，可是从人们的角度上将且弊大于利。

针对这一现象，国家应该做出相应的措施，在推动经济历程的同时减轻普通公共人们的经济肩负。好比科学而有效地介入房地产开发治理，在国家的宏观调控羁系下，合理调整政府政策和对银行政策是须要的。首先是在房地产开发的法式上，国家必须严厉监视各个竞争企业，对其举行深入的观察看其是否存在某些不良意图，以此来维护好个企业之间的竞争关系，也保证竞得方能合理正当地开发土地。

这样的羁系不仅仅体现在政策上，还应该建设在执法的基础之上。这些执法问题需要是有关执法适用方面的,也有立法或司法解释方面的。必须在认清其中存在的问题使接纳措施加以解决,否则就会影响房地产企业的经济生长。其次是国家应当针对各个地方的差别情况，合理分析土地资源，将主要精神集中于提升人们的生活水平，严格羁系开发商开发数目，合理分配国家的土地资源。

3.2房地产开发治理目的不明确经济不停生长，越来越多的人开始设计房地产的开发中，日益崛起的房地产开发项目将土地的价钱抬上一定的职位，也抬高了房产的价钱，是公共望而生畏。而像北上广这种一线都会的房地产价钱更是被哄抬到更高的价位上，而现在人们的经济收入还保持在不平衡的阶段，因此这种供求不平衡的田地就导致房产生长受阻，间接影响到国家整体的经济生长。分析其中的原因不难看出，由于某些房地产开发商一味追求小我私家利益，根据公共基本模式竞拍土地，而没有实际分析土地的开发是否具有合理的科学性，是否发挥其自己存在的经济价值以外的其他价值。

因此，开发商在决议开发某块土地时不能仅仅局限在经济方面，而是需要统筹全局，是否联合了当地住民的生活现状，是否切合当地市场经济需要，除了获益以外，是否能给人们带来更多的利益。针对这个问题，从企业方面出发需要平衡好经济收入和社会效益两个方面的关系，开发商不应仅仅局限在经济效应的圈子里，作为一个社会性企业，杂盈利的同时不行忽视自身所肩负的社会责任。因此在开展某个项现在，需要统筹好社会与经济效应之间的关系。

3.3房地产开发监测不到位房地产监测在整个开发治理历程中起到十分重要的作用。一方面其影响到后期衡宇建成后的住民居住舒适度的问题，而是其对于住民居住宁静度的问题。

在现在的房地产开发商中，是存在小部门企业在开发历程中，绘测不够审慎，丈量的精度够，缺乏专业度，或是在时间周期上存在拖延的情况，轻则造成建设时间上的不足重则造成后期住民在剧中历程中发生不舒适的情况。针对这一情况，除了从开发商自己角度入手举行改善以外，还需要注意的是从国家的角度，对其举行严格的外力羁系。为了使住民住得物有所值，且住地宁静和舒心，国家应当增强衡宇质量宁静监察，在建设的选材和建设历程中的精准度上入手，好的衡宇质量是住民居住是否舒心的一概略素，国家的监察机关必须严格把关修建质料是否及格，决不能泛起所谓的豆腐渣工程，开发商应对修建举行严格的把关，并定时向住民收集意见，不停完善，积累履历，为下以一次的项目打下坚实的基础。

同时，在测试阶段，需要增强测绘技术的提升。最后是从开发商自己角度入手，随着经济的快速生长，之所以要分析其治理中存在的问题一方面就是为了在猛烈的竞争情况中提升企业实力，缔造更好的经济效应和社会效应。因此，企业内部所存在的问题也不行小觑。

社会在不停进步，企业的生长也需要随之而不停完善，企业的生长需要随时代的潮水而革新，企业向导人需要有明确的目的，对房地产行业由敏锐的洞察力和视察力，提升企业项目的能力才气在猛烈的竞争中获得一席之地。总结最后，针对于以上所分析的在房地产开发治理中所提及的问题，需要从差别的方面来革新，大到国家政策羁系和执法的实施，国家和市场必须用科学有效的方法对房地产行业控制和治理，才气维持好整个海内房地产行业的连续有序生长。开发商首先要自行规矩态度，明确自身的社会责任，在获取经济利益的同时思量到社会效应，在权衡好两者关系之后运用合理的方法到达经济与社会效应双赢的效果，工程承包商因严格根据对方要求认真完成工程，在双方的配合努力下构建出让住民满足舒心的产物。最后是从开发历程中多方自身的革新和几者之间相互革新，相互协调相互之间的关系，最后房地产这一行业才气在康健的情况中快速发展，以此来动员中国的经济。

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